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二手房价格变得透明。深圳楼市的心脏还能烧多久 权重股是什么意思

深圳,楼市,二手房,心脏,透明,价格时间:2021-02-16 14:31:02浏览:201
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2月8日,深圳市住建局牵头提出建立全国二手房交易价格参考机制,发布3595个住宅小区参考价格。

发布当天下午,深圳多家房产中介被住建局召集召开紧急会议,要求中介的挂牌价格不得超过指导价。我行房贷相关业务部门相关人士也注意到,政策中提到“公布二手房交易参考价格,有利于引导商业银行合理发放二手房贷款,防控个人住房信贷风险”。

据《第一财经记者》报道,截至目前,壳牌/链家等深圳地产代理的官网、APP价格尚未显示。银行尚未收到调整评估标准的通知,但根据政策不排除以下实施。许多有自置居所计划的购房者选择存钱观望。

被打乱的计划

“我的购买计划又被打乱了。”王小红(化名),一个年前在深圳福田区、南山区、宝安区踩了几十次盘子的外来投资者,原本打算春节后在南山区开一套三居室,现在只能选择观望一阵子。

2月8日,深圳市住建局发布《深圳市住建局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》),首次公布3595个住宅小区的交易参考价格,正式在二手房市场实施“二手房交易参考价格机制”。

所谓“二手房成交价格参考机制”,就是根据二手房网上签约价格和周边新房价格,为深圳3595个小区编制“成交参考价格”。

新政出台后,有市场人士以王红攀华润城润富为例,称该物业实际成交价格已达到18万元/平方米左右,而深圳市住建局对该物业一期、二期、三期二手房指导价为13.2万元/平方米。看到新政后,有业主质疑“主管部门制定的房地产指导价不符合市场实际”。

至于市场的质疑,一位接近深圳市住建局的匿名人士告诉《第一财经记者》,参考价是根据近几年的网上签约价格,通过调查实际交易和银行放贷情况综合确定的。“不像外界说的,住建局二手房交易参考价格还停留在2019年的价格水平。其中,约60%的房产参考价格与网上签约价格基本一致。”

在房地产市场呆了十多年后,王一兵(化名)成为了一家地区性经纪公司的负责人,在政策发布的当天,他正忙到深夜。一是下午接受深圳市住建局采访,要求房产中介不要公布高于交易参考价格的房屋。随后,21点,王一兵通知各大工作组门店负责人,“门店橱窗广告不得刊登单价超过二手房交易参考价格的房屋”,“不得在微信朋友圈张贴‘越来越涨’”,“所有已售出的网上签售必须在今天内做好,以防其他后续变动”, “最近的交易订单必须向买家发出风险警告,不排除签订合同后贷款价格可能会更低。”

截至目前,深圳房产中介如壳牌/链家等的官网、APP等物业价格不再显示,取而代之的是“不显示价格”。

由于受到“7·15”楼市调控的意外伤害,一些失去房票的急需家庭因为二手房交易参考价格低于实际成交价格而没有尽兴。据朱建强(化名)说,他不仅没有买到便宜货,还担心上车门槛会再次提高。朱建强的心情很复杂。

新政发布会后,朱建强首先收到房地产中介的提醒,银行贷款额度可能会减少,首付可能会提高,然后他开始四处打听。

一般来说,银行在购买二手房时,会根据房屋的质量、位置、环境、价格、寿命、结构等因素来评估贷款金额,最高贷款金额一般不会超过总房价的70%。因此,购买二手房时,买家需要承担的首付比例要高于同等总价的新房。

以朱建强喜欢的罗湖区某重点小学学历二手房为例。原主报价800万,官方参考价500万。由于是第一套房,银行可以贷70%,560万,首付30%,240万。现在按照参考价,银行贷款金额350万。如果卖家不盈利,交易仍以800万成交,额外的210万首付让他不得不多筹钱。

如果这个二手房按照租客的变化粗略计算(名下没有房但是有抵押记录),原首付6480万,贷款4320万;按照官方参考价,贷款40%才200万,首付增加到600万。

二手房交易正变得透明

住房信贷一直是深圳各大银行的热点,能贡献银行年利润的30%左右。在深圳楼市,利用房贷、商业贷款、消费贷款等金融杠杆买房套利的情况屡见不鲜。

特别是深圳楼市二手房价格倒挂,买回来赚的“砸新”奖金是楼市不可忽视的特征。深圳的外来投资者比例常年保持在30%以上,对深圳楼市的预期很高。

深圳工商银行和招商银行相关人员告诉第一财经记者,办理住房信贷等业务的同事昨天已经讨论了政策的影响,并表示新政下来后,银行还没有收到调整评估标准的通知,但不排除下一步要按照政策执行。

深圳工商银行一位负责人告诉第一财经记者,目前评估政策的影响不是很好,需要跟进规则的执行情况;另一方面,他也明确表示“住建局提到全市二手房交易参考价格要定期在深圳住建局官网、微信公众号、深圳房地产信息平台上公布,这至少说明了二手房价格调控不是闹着玩的。如果能落地,可以引导商业银行发放贷款,降低杠杆,防范金融风险。”

更多的市场参与者认为,二手房参考价格的引入对市场有很大的好处,不仅有利于促进理性的市场交易,也有利于中介给出合理的上市价格。

长期以来,深圳二手房从报价到交易的信息系统相对封闭。深圳宝安区、福田区、南山区等区一度炒风浓厚,房价暴涨,众筹炒房,代持炒房,资产价值泡沫化倾向明显。

中原地产副总裁、深圳中原董事总经理郑书伦向《第一财经》记者表示,政府公布了参考价格,二手房市场在非常透明的价格场景下交易,这使得二手房价格走上了更加合理的方向。这有点像中央政府交易股票的做法,统一报价,在这个价格上下浮动。

不过,其他市场人士担心,房屋及建设局公布的住宅区参考价格中,约有30%与实际价格相比普遍缩水。换句话说,政策是否能真正实施还不得而知。另外值得注意的是,这只是一个指导价,作为参考不具有约束力。

即使执行了这个政策,深圳某房产中介的负责人也向第一财经记者承认,政策下是有对策的。为了规避制度,新房对购房者的首付门槛会提高,交易成本会上升。“阴阳合同”可能成为楼市值得警惕的一个标志。

“深圳地段好、优质程度高的住房供不应求。以南山区为例,通知中的指导价一般与实际成交价格相差20%左右,净红盘差价甚至高达50%。买卖双方协商,按参考价格写合同,再按市场价写合同,两次交钱,操作起来不难。”上述房产中介负责人表示。

市场可能在短期内降温

房地产市场监管是一项系统工程。过去2020年,深圳楼市被7.15新政分割。新政前二手房交易旺盛,月成交过万;新政后,一手楼市吸引了人们的目光,网红盘频频出现,二手成交量减半。

二手交易指导价的出台,会给买家带来观望,或者会让希望在小阳春赚大钱的房地产企业和房产中介需要重新审视市场的短期交易量,降低心理预期。

房地产市场和金融领域的很多人告诉《第一财经记者》,短期内要观望新政带来的市场买卖双方的磨合过程,购买计划可以暂时搁置。“目前还不清楚银行的具体后续实施细则,贷款评估标准是否会有通知,观望会更安全。”

二手房是深圳楼市的主要交易,约占市场交易量的70%。乐友佳研究中心的数据显示,2020年深圳二手房出售数量同比增长23.5%,达到95273套,接近2016年的成交水平。全年二手房交易面积819.29万平方米,同比增长29.1%。由于限价政策,一手住房严重倒挂,这也是保持新屋市场火爆的核心因素之一。

“7·15”政策出台后,多方统计数据显示,新增需求客户中约有三分之一丧失购房资格,深圳楼市新增住房和二手房数量也呈现持续下降趋势,直到2020年10月下旬才略有回升。但是二手房上市价格持续上涨到8万元/平米以上。这背后是深圳业主的强势心态。

“新发布的二手房指导价提高了购房者的购房门槛,能让房价降下来吗?尝到甜头的深圳业主会让房价下跌,还是看到行情不好就撤房等下一个高价交易节点?“深圳某房地产企业销售负责人表示,这本质上还是买卖双方的博弈。明火容易扑灭,心难扑灭。

更多的市场参与者认为,二手房指导价的短期影响是双方将进入博弈阶段,使卖方更加理性,买方更加了解市场价格,深圳二手房交易将迎来新的观望周期。


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