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「华泰证券交易手续费」202012:梳理最新房地产信托理财产品

信托,202012,房地产,最新,产品时间:2021-04-28 09:28:07浏览:202
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原标题:202012:梳理最新房地产信托理财产品

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在我们近几个月的房地产预融资业务中,我们明显发现,信托或者实股或者优先股的“信托+基金/有限合伙”产品在市场上越来越受欢迎。目前房地产融资信托额度供不应求,各机构自行测算额度后,432项目直接融资业务有不同程度的收窄。另外,我们在分析最近发行的信托产品时发现,一些信托机构已经通过“信托+地方黄金交易所私募追债”的方式实现了资本投资,永久性债务产品并不罕见。除了以上,在与同行沟通的过程中,有做预融资业务的同行表示,目前也会选择通过家族信托投资目标项目。为了方便大家更好的了解目前信托产品和房地产项目的借贷方式,我们特意梳理了这篇文章,供同行交流讨论。

一、信托股权投资

对信托机构来说,今年的业务发展面临“三座大山”,即今年5月银监会发布的《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,银监会对各类信托机构窗口指导的新规定,如缩小融资业务规模,融资监管的“三条红线”。信托机构成为今年的关键词,投资信托产品成为今年的热点。最近我们在与信托机构合作的过程中,明显发现越来越多的信托机构接受实股或优先股进行合作。比如股权投资型房地产信托产品一般表示为“信托资金用于向目标公司增资,其中不超过XX万元计入注册资本,剩余资金计入资本公积, 且信托资金最终用于补充目标公司持有的XX项目的开发建设资金需求”或“信托计划限于投资有限合伙企业的LP份额,受托人认购的LP1总份额不超过XX亿元。 XX房地产集团认购的LP2总份额不超过XX亿元,有限合伙将用该资金转让或增加不少于项目公司90%股权的资本,最终用于替代项目公司在XX旧城改造项目中的初始投资。

根据我们财富中心的反馈,炒股项目对开发商的综合实力、信用以及项目本身的质量都有较高的要求。在与开发商合作的过程中,不同的信托机构有不同的投资时间点,有的可以在定金支付后介入,有的需要开发商支付土地款后才能介入。投资金额的设定也有很大差别。有的信托机构可以按高峰资本的一定比例进行匹配,比如按预售要求,按高峰资本的70%进行匹配;有的信托机构按照土地资金的60%-70%进行资金分配。有的信托合伙企业是基金管理人发起的基金产品;有些信托机构可以接受普通合伙。当然,作为股权投资信托产品,不可能按照债权投资的思路给项目公司开具利息发票,作为股东信托产品,缺乏获得土地抵押的合理支持。此外,面对投资者对短期债务投资的思考和期间对收益的需求,股权投资的想法也给产品的招聘带来了一定的困难。

以下是我们与信托机构合作的基本运作模式示例:

1.信托机构发行集合资金信托计划,郑茜财富和私人银行根据具体情况同时代销信托产品;

2.郑茜发起建立了有限合伙企业作为政府采购,集体信托计划认购了合伙企业的股份。有限合伙为基金形式的,信托计划和基金同时备案;GP的任命可以与信托机构具体协商,并根据其监管要求进行调整;

3.有限合伙(或基金)通过转让股权或增资的方式取得特殊目的公司的股权;

4.SPV全资成立项目公司,向项目公司注入资金。

二.信托发展贷款

对符合432条件的项目发放开发贷款(实践中也有“套管”432融资)是信托机构的常规融资信托业务,但目前大多数信托机构处于融资信托额度稀缺的状态。资产抵押和集团公司对项目公司贷款项下还本付息义务的担保责任是此类业务的标准。贷款金额可按总地价(含契税)的60%-70%进行分配,贷款期间可维持抵押物的抵押率。

第三,信托+地方黄金交易所民间讨债

融资渠道变窄后,区域性证券交易所的信托产品+可转换债券投资产品一度出现在市场上。不过,过去相对灵活经营这些产品的地区证券交易所,最近接到监管机构的指示,暂停发行可转换债券,并对现有产品进行整顿。

但我们财富中心在整理近期产品的时候,也发现了信托机构与当地黄金交易所合作的产品。比如一个信托产品表示为“信托资金用于认购XX建工集团有限公司在金融资产交易所发行的民间债务,XX建工公司将利用债券认购资金补充日常营运资金需求”。一般来说,对于地方黄金交易所的信托产品+民间收债产品,标的发行人通常是非房企实体,资金主要用于补充上述日常营运资金需求。在与合作信托机构沟通后,我们了解到一些信托机构所在的监管部门也将黄金交易所发行的部分私募可转债认定为股权投资产品,因此目前仍有一定的发行空间。

值得一提的是,最近在北京召开的清理整顿各类交易场所部际联席会议第五次会议指出,“严格控制交易场所数量,始终是当前和今后清理整顿工作的重点之一”。此外,9月,清理整顿各类交易场所部际联席会议办公室向各省下发《关于进一步做好金融资产交易场所清理整顿和风险处置工作的通知》(郑晴办函[2020]14号),山东、广西等地方金融监管部门向跨地区黄金交易所/黄金交易中心发出相关风险警示。

根据目前的监管情况,我们初步判断,未来当地黄金交易所的私募可转换债券业务可能会进一步监管或要求改善发行条件。所以现在的“地方黄金交易所信托+民间讨债”也是做了,也是珍惜。

四.信托+永久债务

根据我们财富中心收集的最近发行的信托产品信息,永久债券也是目前比较常见的产品类型之一。在融资目的上,通常表述为“本项目将向融资方投资可持续的债权,用于XX商业世界有限公司的日常经营”。但需要注意的是,在信托机构层面,虽然信托对永续债券的投资可以计入投资产品,但根据“三条红线”监控表的要求,永续债券按照会计准则计入计息负债或净资产。由于“三条红线”的统计采用新旧分开的原则,因此在计算总资产和净资产时,应排除2020年8月后发行并计入所有者权益的永久债券。

永久债务是一种没有明确到期日或期限很长的债券。持有人在持有期间可以按期获得利息,但不能要求偿还本金。永久债券大致分为两种形式。一是没有约定到期日,但发行人有赎回权;另一种规定了到期日,但在每个到期日,发行人都有权选择延长到期日,如2+N、3+N、5+n。

在永续债券中,为了保护投资者的收益,可以设定一个“利率跳跃条款”,即债券的利率可以随着借贷时间的增加而增加。比如3+N永久债券,如果发行人第三年不赎回,债券的票面利率会上升。每个重新定价周期的跳跃基点通常约为3%(即300个基点)。由于永久债券没有确定的到期日,发行人可以不违约延迟还本付息,但没有表决权,不会稀释老股东的股权。在一定条件下,永久债券可以计入所有者权益。目前,一些信托机构通过投资永久债券来投资符合条件的项目。基本融资要素如下:

1.融资主体:地区公司;

2.资金用途:投资符合432条件的项目,用于开发建设资金或投资非住房实体;

3.发行规模:一般按土地总价格的60%-70%计算(含契税);允许与开发贷款并存,但退出不得晚于开发贷款;

4.融资期限:2+N或3+N,信托机构有权选择延长投资期限,设定交易对手的赎回权;

5.建立利率跳跃机制:投资期持续,续保后调整利率,一般适用利率为调整前利率+3%;

6.信用增级担保措施:需要提供相应的担保及集团回购、担保和股权质押。

动词 (verb的缩写)特定资产收益权的信托,如资产收益权/权益收益权

据我们财富中心的不完全统计,最近发行了大量股权投资型房地产信托产品,包括股权收益权、特定资产收益权、房地产收益权等。其中资产收益权产品占大多数,如“转让XX持有的XX住宅项目资产收益权”、“转让XX持有的XX项目对应的特定资产收益权”。转让价格用于项目的开发建设”,“资金用于转让XX公司名下符合“432”条件的XX项目地块的特定资产收益权,最终用于项目的开发建设”等。

“资产收益权信托计划”一直是信托机构发行的最典型产品,“特定资产收益权转让+回购”是此类产品常见的“开放式”模式。同时,为了保证交易标的的真实性和交易的有效性,收益权对应的基础资产一般需要抵押或质押给信托公司作为抵押物。以“资产收益权”的方式将信托资金的使用包装为一种投资或交易行为,似乎既达到了“三条红线”监管要求下开发商融资申明书的目的,又解决了信托机构融资信托额度不足的问题。在实际层面上,一些信托机构在运营中并不一定要求底层资产满足432条件,但有些对底层资产满足432条件有严格的准入要求。同样,有银监会认为,在“特定资产收益权转让+回购”模式下,涉及回购时,此类信托产品被认定为融资信托产品。以特定资产收益权股权信托融资为例,其产品基本结构如下:

不及物动词家庭信托

在“回归本源”的基本监管原则下,越来越多的信托机构开始大力发展家族信托业务。家庭信托属于其他利益信托,要求投资者为个人,初始投资1000万元。可以设定为无固定期限的家庭信托,预设期限不少于一年,信托期限以信托的实际期限为准。此外,信托基金的资产配置范围可以根据客户的要求进行选择,如直接投资资产(债权、优质企业股权或投资股份、特定资产收益权等)。),信托/信托受益权,私募产品或产品受益权,低风险、高流动性的金融产品等。在预筹贷款渠道逐渐受限的情况下,也有一些机构(以个人为代表)与信托机构合作,通过家庭信托实现资本投资。以下是家族信托的基本交易结构:

除了以上,还有信托机构在非标准ABS上与证券公司沟通合作。如果信托机构按照ABS汇集标准筛选出单笔或集合资金信托下资金的客户发行给借款人的若干债权资产,并将其信托受益权转让给作为积极管理的信托计划(原股权持有人)的信托机构或信托机构,则信托机构与资产支持专项计划签订《信托受益权转让协议》,将作为基础资产的信托受益权转让给专项计划,建立ABS。此外,还有一种运作方式是在保理公司中集合信托机构产权信托,由保理公司作为原股权持有人。此外,一些信托机构很早就规划了不良资产等特殊机会领域。

来源:郑茜首都

作者:郑茜首都

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